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朱富强的博客

中山大学岭南学院

 
 
 

日志

 
 

中国房地产的前景   

2012-09-25 09:09:33|  分类: 民生问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价走势取决于中央和地方政府之间的博弈

一、引言:当前房价的走势

2010年第二季度开始长达9个季度的经济回调,在加上似乎愈来愈严重的欧债危机,严重影响了国内的出口、投资、消费,使得经济增长速度受到明显的遏制。为了防止经济的进一步滑坡,促进工业生产和扩大出口增,中央银行分别于68日和76日两次降息;连续的降息唤起了人们的购房热情,唤起了房地产商的投资冲动。正是受这种政策的影响,近三个月房地产市场出现了明显的以价换量趋势,不仅刚需者纷纷结束观望而提前出手,而且投资客也伺机蠢蠢欲动,乃至产生了日光盘频出现象。与此同时,一些开发商也日趋活跃,不仅开始酝酿涨价,甚至出现了捂盘现象。例如,数据显示,6月份全国商品住宅成交均价21001/平方米,环比上涨5.2%,与去年同期基本持平。一线城市的房价上涨趋势更是明显。例如,北京6月份销售住宅数量在11936套,环比上涨了14%,销售面积达到了140.91万平,环比增长19.6%;上海市场6月份的住宅销售户数为10906套,环比增长10.5%,销售面积达到了123.95万平,环比增长14.3%

当然,降息政策对买房者和开发商的意义并不相同。就消费者而言,降息政策降低了购房成本,但更重要的是给予一种心理暗示:国家已经有放开政策的意思了。也就是说,降息改变了购房者的房价预期,使他们相信,楼市触底反弹的时候就要到了,从而努力在房价大幅反弹之前出手,这造成了成交量的明显回升现象。但就开发商而言,面对房市回暖现象却要谨慎得多,不敢轻易涨价和投资,因为房产开发不是一个短期行为,而与国家政策密切相关。事实上,实行一年多的限购政策已经使得开发商积累了巨大的住房库存,这极大地钳住了开发商的资金链;同时,国家的房地产政策还不明朗,至少中央政府不断强调稳定房价,并且限购政策还没有真正放松。在很大程度上,正是国家政策的不明朗造成了市场前景的不确定,此时开发商主要是靠走量来维持公司正常的资金链,而在价格上调上则具有明显的渐进性和观望性,往往只是采取试探性的微小幅涨价来试水。

因此,当前的房价呈现出两种不同的发展走势。一方面,购房者日趋积极,担心失去购房的最佳机会,这导致6月份以后房市逐渐回暖,乃至房价有蓄势反弹迹象;另一方面,开发商则行为谨慎,担心涨价会使自己重新陷入滞销僵局,这使得房价反弹迹象还没有转化成现实,住宅开发投资也依旧低迷。结果,纵观20121-7月,一方面,由于楼市政策微调5月以来房地产市场成交量逐步回暖,房价降幅正在收窄,从而能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境已经大大弱化;另一方面,至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面,整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的基本面并没有改变,开发企业对于当前市场回暖趋势仍然偏向谨慎。事实上,818日国家统计局发布了20127月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况,数据显示,770个大中城市中50城新房价格环比上涨,但环比价格上涨的涨幅均未超过0.7%

同时,房价的两种发展趋势又相互影响。一方面,如果购房者入市的积极性足够大,以致能够大量消化开发商的房屋库存;那么,就会有越来越多的开发商低价入市购地以求扩张,对少数热门地块争夺甚至会重现价格战,从而产生不断增多的地王现象。另一方面,如果开发商能够保持相对长时期的房价稳定,以致降低人们对房价上涨的预期;那么,投资客就不会急于入市,刚需购房者也不会提前购房,从而房市在短期内就难以恢复景气。因此,当前房市正处于重要的转折关头,它不仅关系到房价的未来变化,而且影响购买者和开发商后续的持续行为。

二、房价走势取决于中央和地方之间的博弈

那么,房价究竟会如何发展呢?从根本上说,房市的走势和房价的变动取决于政府的政策,尤其取决于中央和地方之间的博弈,因为当前中央和地方政府在房地产政策上具有明显的差异。

一方面,地方政府希望通过房地产发展来带动经济增长,并通过政策微调来反复试探市场和社会的反应,而这些或明或暗的放松限购政策会产生极大地市场预期,从而很可能导致房价的反弹乃至暴涨。例如,625日河南省住房和城乡建设厅、发改委、国土资源厅、人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发 《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》,拟对首套房不再认房又认贷,并对符合条件的居民购买首套房给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。713日珠海市住规建局会议决定,由于珠海市限价已经达到效果,限价不作为调控的主要手段,珠海市限购范围从香洲主城区缩小至东起梅花路与情侣路交界处、北到中珠交界线、西到前山河、南到海岸线的区域。723日南京市政府发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》明确表示,为鼓励扩大内需、拉动南京房地产消费,对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持;同时,近一个月内,南京政府在土地出让上也频频出手,一共推出了51地块。据亚太城市房地产研究院的跟踪统计:自201188日至2012724日,全国共有56个城市调控微调,8个城市调控微调叫停,包括6个涉及限购放松城市、1个契税补贴和购房补贴扩大范围及1个上调房价限价标准的城市。

另一方面,中央政府把房价稳定当成当前社会经济却对房价上涨保持强烈的警惕,一旦房价出现明显反弹,就可能采取更紧的购贷政策,因而楼市成交下行压力也或将增大。例如,65日住建部相关负责人在接受采访时强调坚持房地产市场调控政策不动摇;612日发改委发出声明,“地产松绑或是救市第二张牌”的报道系捏造;614日银监会声明,“降低了个人住房抵押贷款的风险权重”说法系误解;同日中国人民银行表示,央行特急文件规定首套房贷利率七折系市场炒作,信贷政策未变;618日,住建部表示将积极配合金融部门,继续严格执行好差别化住房信贷政策;77日温家宝总理在常州调研时表示,必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策;713日国家统计局在新闻发布会上强调,房地产调控不能放松;717日国土资源部部长徐绍史表示,将继续坚持房地产调控不动摇;719日国土资源部和住建部又联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》表示要坚决遏止已经出现的楼市反弹苗头;724日国务院办公厅发出通知,要求坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果。短短两个月时间内国家相关部委就进行了10次坚决不放松房地产调控的密集表态,这在很大程度上显然会打消地方政府松绑的试探行为。

中央和地方政府之所以出现不同的政策主张,根本上又在于,它们的利益关注是不同的。

一方面,地方政府可以看成一个较为典型的务实主义者,它倾向于采取随机应变的策略实现收益最大化。当前地方政府的利益主要体现在两个方面:一是经济增长,二是税入增长。事实上,今年以来经济一直在下行通道中,尤其是二季度GDP增长率首次跌破8%,因而“保八”成为各级地方政府下半年首要的工作任务。一般地,促进经济增长的基本途径就是扩大投资,包括政府投资和私人投资两个方面,而这两者很大程度上都依赖于房市。就政府投资而言,它直接依赖于财政收入,而随着经济形势的不断恶化,很多地方的财政收入也出现了负增长,而出现负增长的主要原因就在于源自房地产的税收大幅度减少。事实上,自1994年的分税制改革以来,地方政府就越来越偏向于通过出售和出租土地以及相应的房地产税收来获取财政收入,近年来与土地相关的财政收入大致相当于地方财政预算内收入的30%-50%之间,以致这种预算之外非税收的土地财政也被称为“第二财政”;但是,近两年的房地产调控使得地方政府的土地财政面临困境。就私人投资而言,房地产投资占整个投资的近四分之一,而在严格的限购政策下,房价是难以大幅度上涨的,房价不涨也就难以刺激房地产投资。事实上,自2011年下半年以来,受商品房销售额和销售价格大幅度下降趋势的影响,房地产开发投资增长持续回落,如20121-6月份增幅只有16.6%,远低于2011年同期的32.8%。这意味着,持续的房市不振不仅造成了地方经济的大幅下滑,而且严重制约了私人投资和政府投资,影响了地方政府的经济增长目标。为此,地方政府为了实现“保八”的基本任务,就会千方百计地突破房地产调控。

另一方面,中央政府可以看成一个较为典型的理念主义者,它更看重的是既定理念的遵守和实现。当前中央政府的理念在于把住房看成一个重要的民生问题,从而必须堤防房价的反弹和暴涨,否则就会产生严重的政治问题。事实上,现代社会管理的根本任务和出发点就在于不断拓展社会基本权利,而社会基本权利则越来越从基本的“衣食行”拓展到住房、医疗、教育、社会保障等民生领域。譬如,联合国文件《人权普遍宣言》第25条规定:“人人有权享有适于他自己和他家庭健康与福利的生活标准,包括食品、衣着、住房、医疗、必要的社会服务以及在失业、疾病、残疾、年老或者其他自己无法控制的环境中缺乏生计情况下享有保障的权利”。《经济、社会及文化权利国际公约》第11条也规定:“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准,包括足够的食物、衣着和住房。”相应地,当今世界已经有越来越多的国家将住房列入了个人基本权利范畴,即使现实情形还不具备满足所有人“住者有其屋”的条件,但很多政府或政党也都将“住有所居”视为其基本理念。例如,德国政府就把买得起房、租得起房视为人民的基本需求,将住宅与教育、医疗一起视为社会福利的一环,而不是不把房地产视为推动经济成长的主要产业或税收的主要来源。受这种思潮的影响,近期中央政府也把“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的全面性社会保障体系建设当做社会发展的主要任务,但显然,居高不下的房价已经使社会现实严重偏离了这一理想目标,而房价的继续飙涨则会使这一理想更加遥远。同时,在中央政府看来,通过房市的复兴来解救当前疲软的经济,尽管可能出现立竿见影的效果,但却非治本之策;经济要获得持续健康发展,最终必须要靠生产方式的转变和产业结构的调整,要靠新兴工业和高科技产业的发展。因此,基于民生保障的理念和经济长期发展的考虑,中央政府会努力将稳定房价视为首要目标决不能让房价反弹的连串宣誓也传递了明确的信息:稳房价,政策没有任何松动;稳增长,楼市并非唯一稻草。

三、稳增长控房价的二元关系及政策抉择

中央和地方政府房地产政策的差异,体现了对稳增长控房价关注重点的差异以及对两者关系认知的差异。这里作一说明

在短期内,稳增长控房价之间存在冲突,因为控房价降低了企业投资和私人消费,从而会阻滞经济复苏和增长。

在长期上,稳增长控房价之间可以共存,因为控房价有助于优化投资结构和消费结构,从而会维护经济增长的持续。

四、结论

地方政府和中央政府因关注的重点不同而持有不同的房地产政策主张:地方政府更关注近期的现实问题,关注的是如何促进经济增长和提高税收收入;中央政府则关注更为长远的社会问题,希望通过产业结构的优化来平衡民生保障和经济发展。显然,中央政府和地方政府之间的博弈结果将产生具体的房地产政策,并决定着未来一段时期房价的变动趋势。因此,房地产调控一直存在着中央坚决执行与地方微调之间的博弈。那么,博弈结果究竟如何呢?在当前单一制政体下,地方政府行使的权力来自于中央政府的授权,因而博弈结果主要取决于中央政府的意志。显然,本届中央政府将住房等民生问题置于非常重要的地位,这意味着,至少在本届政府的任期内,调楼市、稳房价都是一个基本的政策。事实上,本届政府将稳定房价不仅视为是经济问题和民生问题,甚至上升为政治问题;因此,在当前情形下,中央政府不可能轻易放松调控而任由房价反弹,否则过去一年多的努力也必将毁于一旦,政府的信誉更是会遭受严重损害。

当然,上有政策,下游对策,地方政策为了自身利益着想,也会努力钻政策的空子,采取变相的松绑限购政策;显然,地方政府这种不断试探政策红线的动作,给购房者以房价可能会反弹的信念,从而严重影响了楼市调控效果和政府公信力。因此,为了强化社会的信心,中央政府就会时刻关注并及时阻止地方政府推出的那些引发大众不满的房产微调政策。例如,从7月下旬开始,国务院决定8个督查组对16个省()贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。不过,中央政府也无法完全无视地方政府的诉求,因此,尽管涉及放宽限购条件的佛山、中山、郑州、珠海等六个城市被紧急叫停,但其他25个城市的微调均获得了某种程度的默许。同时,尽管中央政府坚持房地产调控不放松的民生理念,但推行了一年半的调控政策却并没有根本性地挤出房地产泡沫,反而使整个宏观经济增长付出了沉重代价;因此,中央政府也面临着现实和理念之间的权衡,面临着“稳增长”与“控房价”之间的抉择。在短期内,中央政府可以以产业结构的优化以及民生问题的关注来为经济增速放缓辩护,但在长期上,如果产业结构并没有真正优化以促进经济的发展,那么,下届政府就会更加关注短期的经济增长问题,从而就出现房地产政策微调放松的可能性。

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