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朱富强的博客

中山大学岭南学院

 
 
 

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稳定房价如何进行政策选择  

2012-08-13 07:21:57|  分类: 民生问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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稳定房价如何进行政策选择

朱富强

近十年来,房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影,也成为影响社会稳定的重要潜在因素;基于社会大众的不满,政府也在推出了一系列措施以稳定房价并试图实现“住有所居”的战略规划。那么,我国究竟应该采取怎样的住房政策呢?按照经济学的观点,这就要从影响房价的供求两方面入手。就房价的需求而言,基本上可以归结为这样三种:一是居民的自住性需求,二是富人的投资性需求,三是炒家的投机性需求。就房价的供给而言,则涉及到资源配置机制和政府的政策:一是完全由市场供给,二是政府进行选择性供给。在对供求的原因作深入剖析的基础上,就可以采取相应的解决政策。

首先,就居民的自住性需求而言。居民的自住性需求又可从两方面来分析:低收入阶层的自住性需求和高收入阶层的自主性需求。1.就低收入阶层而言,按照目前的房价-收入比以及国际通行的标准,他们按理是买不起当前住房的,但中国却爆发出国际社会难以想象的住房购买力。究其原因有二:一者,中国文化特别偏好有稳定的住所,因而会将几乎所有的积蓄用于住房消费;二者,中国人的购房往往不是个人行为,而是家庭或家族行为,几代人在集体购房。在很大程度上,正是由于中国人对住房的偏好,导致当前的房价-收入比比国际标准要高很多;因此,我们不能简单地以房价-收入比来预测房价的走势,同时,也不能简单地以高昂的刚性需求来判断房价的合理性。2.就高收入阶层而言,即使在目前高昂的房价-收入比下,这些人依然具有相当的购买能力;究其原因,当前中国收入分配是极端不平等的,那些富裕阶层积累了大量的储蓄或财富。在很大程度上,正因为大量的社会资金集中在少数富人手中,他们可以同时甚至长久地持有多套住房,可以对住房肆意炒作,以致住房从作为居住的消费品蜕化为作为交易的投资品。因此,要解决当前因自住性需求所导致的房价飙升,根本上就要缩小收入差距,而这又涉及到社会制度和分配规则的改革。

其次,就富人的投资性需求而言。一般地,富人的投资性需求是推动当前房价飙升的主要因素,这也可以从非常高的租售比可以看出;之所以在如此高的租售比之下还在大量购买或持有的多套住房,关键就在于,他们将住房当成了投资品,预期房价会进一步上涨。而决定富人投资性需求的因素主要有:富人的可支配收入、可获得的投资信贷、房地产作为投资品的成本-收益以及投资的社会因素。其中,富人的可支配收入源于收入分配不公而积累的巨额财富,可获得的投资信贷源于缺乏自担风险的银行提供,房产投资的成本-收益主要取决于当前房地产税等制度,投资的社会因素则源于社会其他投资渠道、社会保障不健全以及未来不确定等因素。因此,要抑制投资性需求,根本的措施就是要促进收入分配的平等,但这一目标的实现是漫长的;而短期内,具有可操作性的现实思路则是增加投资的成本,为房地产的大量持有设置障碍,其基本措施就是提高房地产的持有税费。譬如,可以对房地产征收土地使用税:物业税按照住房面积征收,并且实行累进制的税率;或者,实行国际通行的物业税:物业税按照房产价值征收,并且实行累进制的税率。或者,还可以同时规定,在一定使用面积和房产价值之下的自住房减免持有税,以维护弱势者的基本需求。

再次,就炒家的投机性需求而言。当前中国房地产市场中充斥了投机行为,这可从极高的住房空置率中窥见一斑。一般地,影响房地产投机的因素主要有:一是投机的成本-收益,它主要与房屋转手买卖的交易费用有关;二是投机的杠杆率,它主要体现为购房的首付比率。因此,抑制投机性需求的基本思路就是:一是提高投机的成本,为房地产买卖设置障碍,其基本措施就是提高房地产的流转,提高交易税费(如营业税、土地增值税等)就是一个重要环节;二是提高购房的首付比率买房,当然,为了照顾到自主性购房的需求,应该实行差别政策:主要提二套房以上的首付比率。显然,近年中央政府采取了一系列的相关政策:提高二手房转手的税费,且产权期限越短的二手房在转手时须交纳的税费越高;将二套住房的首付比率提高到60%,禁止三套房的贷款甚至购买,等等。显然,正是由于先前多种税费项目的推出,使得房价逐渐回稳。当然,高额的交易税费所产生的效果是双面的:一方面抑制了房产的投机性需求,另一方面也增加了房产正常交易的成本,从而会降低了房产资源的配置效率,这也是需要深入探讨的。

最后,就住房的供给而言。一般地,市场机制是基于效益原则而不是效用原则,它只生产那些能为它带来最大收益的那些产品;而当土地资源非常有限时,这些有限的土地就会用于建富人所需的豪宅,甚至用来盖富人需要的车库或花园等,而低收入阶层却连最基本的住房保障也难以获得。因此,当土地和住房资源严重短缺、且社会收入分配很不平均时,就不能简单地由市场机制来配置,而是要引入政府的适当干预。即,我国应该实行有国家干预的市场模式或者市场为主、国家供给为辅的双规模式:其中,政府为低收入者提供基本的保障房,而市场则引导那些高收入者的住房需求。同时,由政府来提供保障性住房时,应该主要是以廉租房的形式而不是限价房或经济适用房的形式。究其原因,保障性住房的主要目的在于使有限的住房资源在低收入者之间的合理配置,而不是由此扩大为变相的收入再分配;是为了保障社会大众“住”的权利,而不是保障他们由“资产”而获得进一步的“盈利”。相反,以限价房或经济适用房的形式来提供住房保障,就会出现一系列问题:限价房因新低收入者的出现而需要不断扩建,原先低收入者在收入上升后依然占有限价房就会出现社会不正义,寻租和腐败使得廉价房屋往往并非为低收入者所有。当然,根据人均收入水平的提高和市场房价的上升之具体情形,廉租房的房租可以且应该具有相当的弹性整,从而保障廉租房的有效使用以及为更多廉租房的建设提供资金。

总之,通过剖析房价的供求及其背后运行机理,我们就可以很容易找到稳定房价的有效措施。一般地,需求方面可以简单地分为满足自住的刚性需求和追求增值收益的非刚性需求,后者包括投机性需求和投资性需求,并且是影响当前房价的主要方面。因此,稳定房价也就要从抑制投机性需求和投资性需求这两大非刚性需求,相应地,政府可以采取某些相继抉择的税收政策:物业税和交易税。其中,物业税主要是为了抑制投资性需求,防止房价长期居高不下;交易税则主要是为了抑制投机性需求,防止房价短期剧烈波动。当然,无论是物业税还是交易税,在实施过程中都遇到房价评估、执行力度以及效应滞后等问题,因而政府往往更偏好于限购之类更为直接明了的措施;不过,当我国的各种社会制度和监督体系逐渐健全后,一刀切的限购应该逐渐让位于以市场机制为主的税收政策。同时,自住的刚性需求则会影响长期房价水平,而这与传统的文化偏好和当前的收入结构有关。当然,由于文化偏好在短期内无法改变,而且也不存在优劣问题,因此,要解决我国房价高企问题,根本上还在于缩小社会收入差距。最后,各种限制需求的措施基本上还属于市场机制方式,但市场机制并不能保障那些贫困阶层获得基本的居住保障,而这部分保障法就需要政府来提供,而政府在为低收入阶层提供公共住房保障时,主要是提供廉租房而非可出售的经济适用房。

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