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朱富强的博客

中山大学岭南学院

 
 
 

日志

 
 

国内房价居高不下的需求原因  

2009-12-07 06:10:20|  分类: 民生问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内房价居高不下的需求原因

要探究现实房价以及形成原因,我们首先要对供求结构进行剖析;其中,根本上要分析需求因素,因为房地产的供给相对固定。显然,在房价非理性狂飙过程中,支持房价走高的有三种需求力量:一是居民的自住性需求,二是富人的投资性需求,三是炒家的投机性需求;其中,前两者为真实需求,影响房价的长期走势,而后者则是虚拟需求,对房价产生短期需求。为此,这里对这三个因素逐一加以解析。

一方面,投机性需求主要影响房价的短期波动,而不会使房价长期维持在高位。一般地,市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称,在信息不对称的情况下,那些拥有信息这就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期;显然,房产是一个信息极不完善和对称的市场,那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取超额利润。特别是,由于在住房的供给受到制约的情况下,有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期,从而人为地引起房价的不正常上涨;这就是房地产市场中的投机需求,这种需求引起的房市波动也反映在近来年房地产市场的基本现状中。既然投机性需求是炒家利用房市中的不对称信息而制造的,它对房地产以及整个经济的影响是负面的,那么,政府及相关职能部门就可以且应该采取某些措施来抑制这种需求。

那么,如何抑制投机性需求呢?除了逐渐完善市场机制外,一个短期有效的基本思路就是增加投机的成本,为房地产买卖设置障碍,其基本措施就是提高房地产的流转、交易税费(如营业税、土地增值税等)。事实上,近年来政府采取的一系列政策都是针对这一问题,如提高二手房转手的税费,且产权期限越短的二手房在转手时须交纳的税费越高,等等。当然,高额的交易税费所产生的效果是双面的:一方面抑制了房产的投机性需求,另一方面也增加了房产正常交易的成本,从而会降低了房产资源的配置效率。显然,正是由于先前多种税费项目的推出,使得房价逐渐回稳。问题是,既然投机性需求主要影响短期的房价,那么,当由投机性需求产生的房价上涨预期破除之后,衍生出的反向预期效应将会使得房价迅速下跌;而且,经过几次的向上和向下预期效应的反复,房价一般会达到其理性的水平。事实上,在发达国家和地区,房市波动规律体现得异常明显;然而,国内房市虽然已经经历1年多的休整期,但迄今的房价还没有形成快速下降以调整到理性价位的局面。那么,为什么近年来国内房价上涨如动兔而下跌如处子呢?这就要考虑维持高房价的其他两类真实性需求。

另一方面,真是性需求主要影响房价的长期趋势,而不会造成房价短期的剧烈变动。一般来说,在房价下降过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量往往在于居民对房子的真实需求,这就是房地产中的所谓“不对称原理”:炒家的投机行为产生房价的峰值,而居民的购买力产生房价的“抗跌值”。事实上,任何商品价格的长期上涨都跟供求有关,而房地产中土地的有限性制约了住房的供给,因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求,这是住房市场面临的真实需求。问题是,在人均收入水平还如此低下的当前中国社会为何有如此大的住房需求呢?这就需要对住房产生真实需求的两方面进行分析。一者,就一般居民的自住性需求而言,它主要与城市人口的膨胀以及可支配收入的变化有关;二者,就富人的投资性需求而言,它主要与房地产作为投资品的成本-收益以及可支配收入有关。那么,这两方面的需求是如何影响当前的国内房价的呢?这里进一步作一剖析。

首先,就一般居民的自主性需求而言,它并不是造成国内房价高居不下的主要原因。一者,尽管国内城市人口在不断膨胀,但城市的扩容速度要更大,住房供给-人口比更高;二者,尽管国人的可支配收入在最佳,但国内的房价收入比却在节节攀升。事实上,目前全国大部分大中城市房价收入比超过国际合理标准的上限6倍,其中北京、上海、广州、深圳、南京等城市都超过了10倍甚至更高。下表显示了北京、上海、广州和深圳这四个城市近年来房价收入比的变化趋势,而且,这个数字很大程度上是被低估了:一者,中国房价的高峰期在2007年,而在很多城市,2007年后的房价比2006年还要再涨20-50%;二者,房价的计算基础是新房,2005年后新房越来越偏僻,而市中心的二手房的价格要高得多且更抗跌。

几个主要城市的房价-收入比[1]

 

北京

上海

广州

深圳

2004年

9.11

6.94

6.91 

6.52 

2005年

11.43

9.35

8.39

9.83

2006年前三季度

13.55

15.55

12.67

15.76

注:家庭收入按一家三口年收入之和算,房价按90平方的市场总价算。

其次,就富人的投资性需求而言,它是推动房价上涨的主要因素。事实上,高涨的住房需求必然就涉及到房市资金问题,而巨额的房市资金则主要来自不断高涨的储蓄,这种储蓄主要来自富裕阶层;那么,在一个平均收入如此低的社会中为什么会有如此多的富人、如此巨大的储蓄呢?显然,这又与不断拉大的收入差距有关,也即房价的高涨与当前不断拉大的收入差距密切相关。试想,如果中国人的购房能力都集中在1/10乃至1/20的富人手中,那么房价会是怎样的水平呢?正是因为大量的社会资金集中在富人手中,他们可以同时甚至长久地持有多套住房,而其他低收入者则得不到遮体之所。而且,由于当前国内非常不成熟的住房制度,如一直没有房地产税等,使得这些富人持有大量房产的成本非常低;而在房价普遍看涨的情况下,他们转而把房地产动作投资品而非消费品,从而产生了大量的投资性需求。

显然,正是由于收入差距的不断拉大,国内的住房需求也呈现出明显的结构型。事实上,当前的房价剧涨并不是全面性的,而主要集中在大中城市;在一些城市房价成倍地上涨的同时,全国房价2004、2005和2006年上涨只是9.7%、7.6%和5.6%,这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢?其实,房屋本身存在明显的外部性,人们不仅关心自己家庭的外观,也会关心整个街区的观瞻,关心整个地区的地理人文;因此,即使某小区内的环境再怎样优美、设施再怎样完善,但如果整个地域的环境和设施很差,那么,人们对它的需求也会下降。譬如,当前广州很多乡镇都开发了一些较为成熟的楼盘或小区,但还是提高不了人们对它的需求;目前,深圳、广州、北京、上海这些城市中那些房价下跌的楼盘也主要在城郊以及较远的农村。究其原因,当前住房需求的结构性问题的根源就在于,中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了;而之所以如此差的根本原因在于那些地方太穷了,这又是收入分配两极化造成的恶果。正因如此,在城市土地资源如此稀缺的情况下,只要收入分配问题得不到解决,城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构,城市住房也就必然会不断上涨,从而也就永远不可能实现“住者有其房”。

关于收入分配对房价的影响,我们也可以从其他国家的经历中窥见一斑。例如,日本在1980年以前的基尼系数稳定在0.26左右,但在1983年以后收入分配开始恶化,在1991年日本的基尼系数达到了0.38,而房地产价格也处于历史峰值;同样,香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一,其基尼系数似乎很少低过0.5的,其地产达到峰值的1997年也是基尼系数地高峰期0.53。当然,如果收入差距持续存在,那么,房价就缺乏社会大众的真实购买基础,从而必然会:或者房价普遍下跌,或者呈现明显的二元结构。譬如,随着经济“泡沫破灭”,日本的房价从峰值开始崩溃而下,下跌幅度达到了40%;同样,香港的房价在金融危机后3年内整体性跌去了70%,美国的房价在次贷危机以来已经从峰值已经下跌了40%以上。当然,在中国这种地域广大而收入很不平均的社会,大城市的房价会受到富裕阶层强大购买力的支撑,从而在短期内很难降下来,这是像北京、上海、广州以及其他省会城市房价持续高涨的基础。

最后,需要作一解释的是,既然收入差距的拉大是10多年来的基本趋势,那么,为什么房价高涨在近几年突然凸现,或者,住房需求为何集中在这段时期?这就需要对近年来一些列的时候制度安排做一整体性的分析,因为影响住房需求的不只是收入者单一要素,而与其他社会制度安排密切相关;在某种程度上,某些欠周全考虑的社会制度改革极大地影响了当前的住房需求,从而推高了房价。譬如,20世纪末21世纪初的住房市场化改革就极大地抬高了各阶层对住房的需求:一方面,那些获得极其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者,他们有财有势,在房价上涨过程中不但有能力并且积极购买第二、三套住房;另一方面,那些没有享受到福利分房好处的往往是那些无才无势的弱势者或者踏入工作不久者,由于实物住房的取消而面临着住无定所的不稳定状态,因而会产生了在短期内被动购房需求。此外,诸如大学生从的就业制度改革也会影响住房需求问题,因为在市场自主择业的情形下,就业单位越来越不会提供甚至是临时性的住宿安排,这使得大学生一毕业就面临着巨大的住房压力,这些都产生了短期的住房集中需求。

那么,如何抑制投资性需求呢?显然,根本的措施是要促进收入分配的平等,但这一目标的实现是漫长的;而短期内具有可操作性的现实思路则是增加投资的成本,为房地产持有设置障碍,其基本措施就是提高房地产的持有税费。譬如,可以对房地产征收土地使用税:物业说是按照住房面积征收的,并且实行累进制的税率;或者,实行国际通行的物业说,物业说是按照房产价值征收的,并且实行累进制的税率国家。显然,由于占有的土地和房产越多,就需要缴纳越多房地产税,因而富人将更愿意将资金投资在其他能够带来回报的地方,而不是消费在只有支出而没有回报的地产上。当然,还可以同时规定,在一定使用面积和房产价值之下的自住房减免持有税,以鼓励自住性购房需求,并有助于进一步维护弱势者利益。显然,这种物业税政策也有利于社会公平和合理配置房地产资源,因为房地产资源本身具有强烈的稀缺性,而物产税有助于防止这种公共性稀缺资源的闲置和滥用。

可见,当前国内房价的高涨主要是炒家的投机性需求和富人的投资性需求所致,因而要解决当前房市的畸形需求问题,就要就投机性需求和投资性需求作有针对性的探索。一般地,投机性需求源于当前房地产市场化过程中的配套制度不健全,而投资性需求则根本上与收入差距的拉大密切相关。显然,两者都有赖于政府发挥其积极有效的引导作用:前者要求政府及其相应的行业协会等社会机构进行信息披露,有效地引导社会大众的住房需求,以防止某些人利用私密性信息来牟取高额利以,防止房市短期的跌宕起伏;后者要求根本上解决收入分配和房地产制度问题,使得住房需求在社会中更为平均,以防止富裕者通过占有大量房产造成的供求紧张,防止房市长期的高居不下。而且,针对这两者在特定时期对房地产市场影响的主次地位,政府也可以采取某些相继抉择的税收政策:物业税和流转说;其中,物业税主要是为了抑制投资性需求,防止房价长期居高不下;流转税则主要是为了抑制投机性需求,防止房价短期剧烈波动.

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