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朱富强的博客

中山大学岭南学院

 
 
 

日志

 
 

住房问题上两个错误的流行观点  

2009-12-28 05:03:45|  分类: 民生问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房问题上的一些流行观点之剖析

当前国内的房价已经高到了一般民众望洋兴叹的地步,连行为金融学创始人、耶鲁大学教授罗伯特.席勒最近也指出,迪拜危机的出现对于世界其他大城市出现的房价远超国际水平的情况具有警示作用;并强调,用几十年乃至上百年的收入去买一套住房根本上就是非理性的,而这种非理性行为则是建立在房价还会涨这一幻觉之上的。[1]正因如此,很多有识之士都在反思房地产泡沫的危险,迪拜危机的爆发使得国务院常务会议也终于做出了抑制投机性购房的决定。然而,有相当一部分“主流”经济学家却不主张抑制房价,其提出的理由五花八门;但是,所有这些主张的最终结果都是使一般民众更加买不起住房,以致“下流化”的民众越来越多。在这种情况下,任志强之流竟公开叫嚣:买不起房的就回农村去。因此,这里继续选择两个维护高房价而流传较广的观点作一剖析。

第一个流行观点是高房价有助于维护穷人利益。理由是:富人的住宅面积是穷人的很多倍,如果继续保持低房价,那么,富人就会搭穷人的便车,最后就成了实质穷人在“补贴”富人;因此,如果维持高房价,就可以防止这种搭便车现象的发生。问题是,在2002年之前,国内房价相对较低时,也没有发现富人为了搭便车而大肆占有房屋的情形,当时富人买房的热情远低于当前;同时,西方社会的房价曾长期维持相对较低而稳定的状态,但也没有出现这些经济学家所成的这种搭便车情形。根据希勒所编制的关于中美房价在过去一百年的变化指数:在过去一百年中国和美国的房价都没有发生明显的变化,但是,在最近十年或十五年,无论是美国还是中国房价呈现出非常神奇的直线上升。[2]与此同时,尽管当前房价在不断上涨,但把房价当作投资品或投机品的需求却在不断上升,从而出现了富人搭“房价上涨”之便车的情况;事实上,在房价不断波动和上涨过程中,房市已经蜕变成了财富再分配的赌博场所,而在这方面富人则占尽了优势,从而成了最终的受益者。

当然,一些经济学家也主张,在维护高房价的同时在政策上把从富人身上多收的钱反过来补贴穷人;但问题是,我们又通过怎样的措施来确保从富人身上的收来的钱用到穷人身上?或许我们可以将土地财政建立成专用于穷人住房补贴的住房资金,或者用于建设廉租房;但问题是,这些经济学家在鼓吹高房价的同时有多少人真正去考虑这些“补贴”的实施问题,即使考虑,在当前的体制下又如何保证它得以贯彻呢?如果没有细致地考虑相应的制度安排就岌岌乎鼓噪高房价,那么,最终的结果必然是房价节节攀升,而普通大众的处境则日益困顿。这就像早先一些经济学家如茅于轼、张维迎等把中国穷人上不起大学归因于学费太低,把当前这种低学费现状视为富人搭穷人便车的一种机制,从而鼓吹通过提高大学学费来解决教育问题;但问题是,我们又如何保证教育奖学金主要落在这些穷人的孩子身上?同样,茅于轼等人也鼓吹要提高水价、电价,因为一个富人消耗的水资源可能是穷人的很多倍,而低水价实际上就是穷人“补贴”富人;同样的问题也是,如何将水价提高后从富人身上多收的钱反过来补贴穷人?

其实,无论是住房,还是教育,或者是粮食、水等物品,都是人类社会的基本生活品;按照维塞尔的观点,这些基本生活品是根据穷人的购买力和估价,因而价格往往会偏低。如果任凭市场机制来主导,那么,富人必然会搭穷人的便车,最终导致这些基本生活品出现供应不足。在这种情况下,为解决这一困境,就不能单单寄托所谓的市场自由交换来解决,而是要引入政府的干预,实行差别性定价。譬如,就住房而言,可以简单地设定:在90(或144)平方米以下的住房一个价格,而90(或144)平方米以上另一个价;这种价格差别可以通过政府提供的廉租房形式提高,也可以运用税收政策等来进行调节。再如,就生活用水而言,也可以简单地设定:在月消费某吨以下的水一个价格,而某吨以上的另一个价;这种价格差别可以直接在定价上加以规定,就如工业用水和生活用水的差别定价一样简单。

第二个流行观点将高房价归咎于相关领域没有实行完全市场化。理由是:因为土地等领域没有市场化和私有化,导致住房供应因受到了土地的制约而房价高涨;因此,这些经济学家为当前住房问题开出处方往往都不是在住房制度上下功夫,而是鼓吹放弃耕地保护法规以及土地私有化等。例如,近来茅于轼就在他们所谓的研究报告中说,房价上升并不是钢筋混凝土贵,也不是劳动力的工资高,而是土地供给有限;因此,目前保护耕地面积政策不仅会导致房价的大幅度上升,还会延缓了我国城镇化的进程。[3]在茅于轼看来,在当前国际环境下,严重的饥荒出现是不可能的,因而确保18亿亩耕地不许突破的政策根本是庸人自扰。他的理由有两条:一是粮食产品具有不断增长的趋势,如我国改革以后的三十年人口增加了45%,粮食产量增加了60%,而耕地是减少的;二是粮食的暂时短缺可以通过全球化市场从国外获得补充,在市场经济的自由交易、要素替代的机制下,在国家粮食库存和外汇收入充足的情况下,基本不会发生所谓的粮食安全问题。但显然,茅于轼的这两条理由都根本不值一驳。

第一条理由实际上刚好是当年马尔萨斯论调的另一个极端:马尔萨斯有关生活资料的悲观论是以土地收益递减规律为基础的,他没有看待农业技术的进步;相反,茅于轼却把农业技术看成不断进步的,而且还会领先于人口的增长和土地数量的萎缩,但这显然太过于乐观了,因为似乎还没有任何(或充足的)迹象能够支持粮食产量具有领先人口增长的一般趋势。其实,改革开放以来粮食产量之所以获得很大发展,主要是长期被压抑的经济动力被释放出来,但这种动力并非是永不枯竭的,相反1984年后就基本上释放完毕了,以致后来的粮食产量增长就越来越缓慢了;有资料就显示,中国从1984年到2007年,人口增加了30%,而粮食增加了25%,如果从1984年到2004年,粮食仅仅增加了7%到8%。正是由于源于劳动积极性的粮食产量增长已经逐渐枯竭,农业技术的进步呈现出越来越大瓶颈,以及耕地面积越来越少,导致了90年代后粮食产量往往会呈现出周期性的下降现象;例如,从1997年到2004年,我国的粮食减产8000万吨,减少量高达16%。

第二条理由则是市场原教旨主义的,以为只要有市场就可以解决一切问题;这也是茅于轼基于教材上的教条而形成的一贯政策主张,却根本无视市场的不完全性以及市场的被操纵性。其实,教材上的任何理论都是抽象的,都与现实存在严重的脱节;因此,如果不考虑现实与理论的差异,而基于所谓的抽象推理来推行政策主张,必然会造成严重的实践危机。关于这一点,我们只要具有稍许的历史常识就行了。譬如,孟加拉国独立后基本上就实行市场机制,尽管洪水问题往往造成缺乏足够的粮食库存,在这种情况下,孟加拉国对进口粮食存在高度的依赖,并在危机爆发时依赖于美国的粮食援助;但是,在1973年孟加拉国再次发生粮食危机时,美国就开始进行敲竹杠了。麦克亨利写道:“1974年9月,美国威胁终止粮食援助。正是在这个时候,受国务院指示,美国大使召见孟加拉国计划委员会主席埃斯拉姆先生,正式要求孟加拉国取消对古巴的黄麻出口。在PL480条款下,接受援助的国家不能与像古巴这样被美国列入黑名单的国家进行贸易。埃斯拉姆对美国政府竟然坚持要求正处于困境中的孟加拉国取消其出口表示震惊和愤怒。在印度市场黄麻竞争激烈和国际黄麻市场价格走低,从而使其外汇收入状况严重恶化的情况下,孟加拉国不得不进一步削减了对古巴的黄麻出口”。直到孟加拉国牺牲了它与古巴的贸易之后,美国的历史才被获准进入孟加拉国,而此时秋季饥荒已经基本过去了;有人估计在这次饥荒中,仅从1874年8月到1975年1月就有100万人死亡,而接下来的一年又有50万人死亡。[4]试想,国际市场对孟加拉国这样一个小市场的短缺都无法进行有效不足,那么对每年粮食需求为5亿吨的中国这个一个庞大市场又能够发挥什么作用呢?

当然,由于人类生存条件的变化,所谓的耕地红线并不是一成不变的,而是会被不断突破,如原有的21亿亩红线已然被破;但是,红线的突破并不意味着在一定时期内不需要它来维持基本的稳定。试想,如果不是存在这条红线,那么现在能够划定的红线就不再是18亿亩,而可能是10亿或者更少;而如果一直没有红线的束缚,同时又没有其他法律制约的情况下,那么,耕地很可能最终被完全侵蚀。实际上,笔者在对人类社会的发展进行的剖析中就指出,在缺乏健全社会制度的情况下,强势者就会充分利用一切优势来占有和使用资源,最终导致社会发展必然出现依靠资源投入粗放型特征,这不仅在当前中国社会中表现非常明显,而且也表现在一切国家的发展过程中(如西方社会的发展史);显然,如果没有耕地红线的存在,住宅土地的开发必然也是粗放式的,从而也必然能会像其他能源一样在很短时间内被耗竭掉。而且,在缺乏耕地保护的情况下,土地必然会出现重新的分配,而再分配的最终均衡必然是基于社会力量的对比;因此,土地将会在很短时间内集中到少数人手中,这种严重的土地分配不平衡不仅不会有助于城镇房价的最终下降,甚至最终会瓦解农民的生存基础,从而使的社会问题更为严重。因此,红线的存在首先是对强势者大肆掠夺资源之行为的制约,从而维护整个社会的长远规划和发展;相反,尽管放松土地闲置可能有助于缓和当前所面临的问题,但最终却会破坏整个社会发展的有序性。事实上,有资料就表明,中国城镇居民人均占地130多平方米,而国际上才80多平方米;因此,当前国内住房的根本问题在结构上:一部分人有各种豪宅,而另一部分则住无定所。也就是说,当前中国解决住房问题所需要的做的,不是占用更多的农村耕地,而是需要提高土地利用效率。

可见,当前社会中流行的一些维护高房价的舆论和政策对住房的长期稳定和发展存在明显的误导作用,它们最终都将损害弱势者的利益,并危害整个社会的发展和稳定。一者,所谓通过高房价来时先后以转移支付的思路仅仅停留在理论上和口头上,而很少能真正事实,从而以一个美妙的“谎言”来掠夺弱势者;二者,将高房价归咎于耕地红线更是搞错了方向,不仅农村家庭并不存在明显的住房问题,而且城市的住房也主要不是总面积不足的问题,而主要是结构性失衡的问题。在某种意义上讲,除了政策及信息的误导导致国内房价不断周期性地大起大落之外,当前的房价飞涨根本上源于土地关系的扭曲、土地资源的错误配置以及收入差距的拉大:土地关系的扭曲使得本属于所有人的土地为一小部分占有,从而人为强化了土地的供求紧张;土地资源被少数人占有,从而使得有限的土地为追求效益最大化而满足于富人的奢侈性需求,从而使得土地资源的配置并不符合社会效用最大化的要求;而收入差距的拉大则是形成目前这种巨大土地级差租的根源原因,使得少数大城市房价飙升的同时另一些地方却非常廉价。显然,在人地关系极为紧张的当前中国社会,要有效地解决住房这个问题,就必须有效发挥依靠政府的作用:它可以对房屋土地和人口之间关系进行合理布局,从而使得土地资源得到更为经济和有效的利用;同时,它也可以努力解决公共设施发展不平衡的问题,从而防止目前这种社会大众的房屋需求畸形地集中在特定地域(大城市)的情形。

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