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朱富强的博客

中山大学岭南学院

 
 
 

日志

 
 

国内房价居高不下的供给原因  

2009-12-20 02:13:46|  分类: 民生问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内房价居高不下的供给原因

 

前面一篇文章从需求角度对当前的房市作了剖析,这里转而从供给的角度再作一分析。事实上,当前房价之所以如此高昂在很大程度上也与供给冲击密切相关,而制约供给的因素很大程度上在于成本。一般地,关于当前住房问题的现状,我们可以作两方面的拷问:一是,这个社会的土地已经紧张得无贫苦大众的立锥之地了吗?显然不是。二是,难道住房不能像一般必需品那样成为人人都具有的吗?当然可以。事实上,在人类建筑技术已经如此高超的现代社会,任何国家都有能力建造出满足绝大多数百姓居住的房子;而且,住房的建筑成本已经下降到如此低廉的程度,绝大多数百姓也完全可以买得起这样的房子。例如,2008年有建筑业的包工头就自爆说,广州番禺造房的建筑安装费为680元不到,即使高估,中国城镇平均建房所需的建安费也只有900元左右。然而,即使在建房能力还非常落后的被美殖民初期,当时的宅地法让任何自由民都可以通过劳动而占有一定面积的宅基地,从而使当时几乎所有的美国平民都实现了“住者有其屋”;那么,为什么以前曾经解决的住房问题到了现代社会、其他一些国家或地区容易解决的住房问题到了当前国内社会,却变成了绝大多数社会大众一直梦寐而不得求的奢侈物了呢?显然,除了当前市场信息的混乱所滋生的虚假需求引起房价非正常上涨外,更主要在于当前相关社会制度推高了住房的成本,从而对住房供给产生了巨大冲击,以致产生了房市的“滞胀”情形:高房价和高闲置率。那么,是何种因素导致住房有如此高的成本呢?这又要剖析住房的成本结构。

一般地,构成房价的主要因素有这样三个方面:一是建筑成本,二是土地价格,三是利润和租金;就国内的情势而言,主要在于后两个因素:地价和利润。尽管迄今为止房地产行业的成本结构由于种种原因还一直无法为社会精确所知,但也形成一般性认知:国内房价中三分之一是地价费,三分之一是关系疏通费,而三分之一是利润和成本。例如,全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在全国政协会议上就指出,当前构成我国房价的五种成本中,建筑成本、房企管理成本相对稳定,而地价、税费、开发商利润着三大块约占房价总成本的70%-80%;其中,土地成本约占20%-30%,120多项税费占30%-40%,另外就是企业利润。[1]再如,原全国人大常委会副委员长成思危提供了类似的数据:在房价中,房子土地和建筑成本占50%,政府税费占20%,开发商占30%;而且,这30%里有一部分,也就是行贿的费用。[2]此外,据合富辉煌市场研究部的统计资料,尽管2008年广州的楼面地价已经比2007年下降了38%,但市中心六区的平均地价成本依旧达到3656元/m2,而地价以外的建安、财务、税收、营销等成本支出大致在4000元/m2以上,这意味着中心六区的高层住宅开发成本已经达到8000元/m2左右;在这种情况下,开发商就不得不开发那些提升项目的档次,以更顶级的豪宅来“陪衬”更金贵的土地,以至一般百姓更加买不起房。[3]因此,基于房价的成本结构以及相互比重关系,我们可以对高房价的根源进行深入探究。

首先,房地产业是一个暴富行业,这几乎已经得到了社会的公认。这也可从两个方面得到反映:一者,国内房地产商几年内的资产迅猛增长,以致富豪如此密集地集中在房地产业成为全球范围的一个独特景观;二者,正是存在如此大的利润空间,以致在房价如此波动的情况下大多数房地产商依然可以稳如泰山。这里举笔者近两年来追踪观察的两个楼盘例子。一是位于广州海珠区琶洲的雅郡花园及其后期的世界会展城:其售价从2006年的6000元/米2一路飙升2007年底的17000元/米2,市场甚至炒作到19000元/米2;后来开始回落到2008年底则下落到9500元/米2,但在2009年4月的某一天又重新从10000元/米2一下调整到15000元/米2。试想,如果没有巨大的利润空间,能够经受得起如此巨大的价格波动吗?二是广州海珠区滨江东路的阳光海岸,其2008年的标价是31000元/米2,不过,由于当时房市低迷而宣称购楼有8折优惠,但2009年4月后由于房市好转而马上将售价提高到了35000元/米2。天哪,花费人类毕生心血的房地产价格之波动就如同买青菜萝卜吗?一般地,房地产商是不会亏本买楼的,8折优惠与其原价以后之间就相差了近7000元/米2,也就是说,房地产商每平方至少有7000元以上的利润空间,更不要说随后的涨价使这个空间更扩大到了10000元。

当然,最近一些“学者”配合房地产商的利益需要,将房价的大幅波动归咎于投资者和投机者的炒作所致,而实际上房地产商并没有从中获得多高利润;但是,如果我们从一手售价调整和二手价调整之间的先后关系作一调查就会发现,这种说辞基本上是“无稽之谈”。我们还是来看两个例子。一还是世界会展城的例子,在开发商将售价一天之内调整近5000元/米2之前,雅君花园非别墅类房屋的二手价一般在7800-9000元/米2之间;但是,在开发商调整一手价后,很多二手业主马上出现了返价,二手价逐渐攀升没多久就上升到了9000-12000元/米2,近来甚至进一步飙涨到了11000-14000元/米2。问业主为何出现返价以及价格变化如此之大,一个基本的回答是:一手房都已经15000了元/米2,二手房怎能不涨呢?二是广州海珠新港西的江南新苑。开发商2005年左右开发的一期售价是5000-7000元/米2左右,2006年底开发的二期是9000-11000元/米2,此后在2007下半年-2008全年房市低迷时期开始停建,2009年上半年开始建第三期,9月开盘后的直接标价就是17000元/米2;在此之前二手房价格在9000-10000元/米2左右,但自开发商公布其17000元/米2的新房价后,二手价马上上涨到13000-15000元。从这些数据关系中,我们就很容易认清谁是推动房价的始作俑者了,购房者以及卖房者之所以会形成房价不断上涨的预期很大程度上也是开发商煽动的结果。

关于国内房地产业的高利润,我们也可以通过对比来加以认识。事实上,按照国际上的“行规”,商品住房建造的利润率一般都在3%-5%左右,中国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊,因而中国商品住房的利润水平也不应该高过10%。然而,从全国城镇的平均住宅建造成本来说,现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元,但到2007年底,全国城镇商品住房的平均房价每平方米4000元左右,利润率近50%。[4]那么,国内房地产业为何能够取得如此高额的利润呢?显然,这根本上在于,房地产业本身是(天然)垄断性的,但改革的政策却将这些既属紧缺性资源又属人类基本需求的物品推给市场解决;而且,受市场原教旨主义的思维支配下,这些房地产商极力生产那些收益高而只能满足部分富人需要的物品。一般地,在弱肉强食的竞争规则下,本属所有人的土地在社会大众间的分配必然会变得越来越不平衡,大量的土地集中在少数人手中,从而造成了人为的土地供求关系;而且,土地越集中,这种供求关系就越激烈,土地的占有者也就越可以操纵土地的供给以获利。正因如此,在房地产市场上就形成了地位极端不对称的供求结构,从而造成了极不均等的利益分配关系。显然,这就反映出现代社会中政府的失职:一个社会存在大量的无房可住者,就意味着基本人权没有得到保障。

其次,房地产业是一个政府行为失当的行业,这几乎也已经得到了社会的公认。事实上,除利润之外的另两个导致高房价的因素都反映出,当前的一系列政府政策和社会制度存在着严重的问题,它们非但不利于住房问题的解决,反而强化了住房的困难,抬高了房价。一者,就关系疏通费而言,这反映出当前社会制度是很不完善的,也正是不完善的管制造成了大量的寻租成本和内生交易费用,这些最终都要由普通社会大众来承担,从而人为造成了当前这种高昂房价;二者,就地价费而言,在政府垄断土地的情况下,这些费用都纳入了政府的口袋,成为财政收入的重要来源,而这些费用最终都被转嫁到作为消费者的社会大众身上,也即,一般社会大众成为了财产收入的主要来源。事实上,越是大型城市,越是在繁华地段,土地成本在项目总成本中所占的比重就越高;例如,在北京最繁华地段,土地的成本可能占到总成本的70%,从而出现所谓“面粉价格比面包价格贵”的现象。2008年工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市,选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究,并向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。报告指出,房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%;在开发项目的总费用支出中,大约一半(49.42%)流向政府;开发项目的总销售收入中,政府份额占37.36%;同时,房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。[5]

因此,从某种意义上说,土地财政是推动房价不断高企的主要因素。据国务院发展研究中心一份报告显示,土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%,而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。除了地价外,不断高企的房地产税费也似的房价居高不下。例如,重庆市2007年房地产税费收入400余亿元,占全市财政收入的50.8%;郑州市2007年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入40.6亿元,占全市税收总量48.6%。从三个一线城市来看,开发项目中流向政府份额最高的上海为65%,随后的北京为48%,最低的广州也达到了47%。[6]显然,这些费用最终都要那些具有住房刚性需求的社会大众承担。要知道,既然作为“衣食住行”的住房本身是一般百姓的社会必需品,那么,作为体现社会分配正义和补偿正义的工具,政府的税收就不应该主要来自这些基本生活品;事实上,低收入的广大社会大众在其必需品的住房上间接负担了如此高昂的税赋,这显然违反了税赋的负担能力原则。

那么,为什么各级政府都热衷于从地价中获取财政收入呢?这主要在于:一者,由于住房是人们的基本需求,因而这种税赋收入比较稳定且有保障;二者,由于住房购买具有实名的特点,从而征收起来也比较方便、易行。在某种意义上讲,现代政府热衷于土地财政就如封建王朝热衷于盐铁酒烟专卖一样。当然,传统社会在实行六筦政策时毕竟往往打着均平市以防豪民富贾要挟平民的口号,但当前的一些地方政府却不仅没有关怀社会大众福利的理念,而且连安抚人心的口号也不要了,而是千方百计地试图借助房价的上涨来抬升土地拍卖价格以最大化地增加其土地收入。正是由于受这种思维的支配,在土地如此紧张而本地居民住房还没有解决的情况下,一些地方政府的官员就极力邀请外地居民来购地买房,以房地产价格的高涨来推动本地经济的发展。譬如,在房地产市场低迷时,尽管本市还有很多居民没有任何住房,但一些地方政府为了刺激房市就可意地推出了购房入户等政策;相反,在房地产市场高涨时,则把这一切都视为市场经济的必然结果,是经济繁荣的表现。显然,这些做法与现代社会对社会正义的认知是背道而驰的,也根本不是以人为本的政策;这也意味着,当前的政府也已经被异化了,它不再是为社会大众服务的社会机构,反而成为百姓的主宰者。

可见,当前国内房地产商之所以不愿意调低房价,主要在于土地成本和高额利润这两个方面的推动;现代社会之所以离“住者有其屋”的理想越来越远,关键就在于现代社会的相关政策出了问题,缺乏对民生和基本人权的足够重视。显然,要解决住房问题,也要着重从这两个方面入手:一是合理控制企业的高额利润,二是改变地方政府的短视行为。一方面,国家要完善房地产税费体系,取消大部分不合理税费,将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众;另一方面,如果要依靠市场机制来保证住房供求的效率,那么政府也应实行专款专用原则,将源于土地的财政收入用于住房方面。显然,后者又可以有两条实施措施:一是按照人头原则发放“房屋券”,使得每一个居民可以享受土地增值的红利,这是基于共享的普遍原则;二是大肆兴建廉租房和经济适用房,使得那些弱势群体也有自己的生活空间,这是基于人本的特殊原则。当然,每一措施的具体实施都会遇到现实的困难,但是,只要理念和方向正确,同时本着脚踏实地的精神,那么,住房问题就可以不断朝解决的方向发展。

 

需求角度的分析见:

“国内房价居高不下的需求原因”http://http://zhufqblog.blog.163.com/blog/static/128629217200911761020365/edit/?mode=prev

以及对房价本质的理解见:

“正确认识房价问题”http://zhufqblog.blog.163.com/blog/static/1286292172009102954954697/edit/?mode=prev

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