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朱富强的博客

中山大学岭南学院

 
 
 

日志

 
 

正确认识房价问题  

2009-11-29 17:49:54|  分类: 民生问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何理解房价现状与住房本质的背离

房价问题是当前国内乃至整个世界所关注的主要话题,因为这是民怨集中之所在,如最近台湾公布的十大民怨之首也就是高房价。然而,尽管这些现实是如此明显,绝大多数经济学家都可以看到这些现象,但是,迄今为止却鲜有经济学家提出有针对性的有效政策,相反,绝大多数经济学家都热衷于从供求角度来预测房价的走势,如早先不是有经济学家因不断看涨房价而相互打赌吗?那么,为什么这些经济学家不努力去解决问题而仅仅想预测现象呢?一者,这涉及到对经济学研究的根本目的和基本路线之认知:是为了描述现状还是改造它以符合人类的需要或理想?是为了解释现实还是发现问题?是局限于“是什么”的实证分析还是把“是什么”和“应该是什么”结合起来的综合分析?一般来说,作为一门社会科学,经济学的研究根本上不是对现状的描述或实证,而是发现其中的问题,分析现状也是为了提高我们的认识以寻求可操作性的改革路径;不幸的是,新古典经济学以降的主流经济学家却越来越把经济学是为一门解释性的学科,并在伦理实证主义的支配下为现实辩护。二者,这也与现代主流经济学者的基本理念有关,他们崇尚市场机制,认为市场可以更好地解决问题,因而将自己的使命定位于如何解释市场的发展。在某种意义上讲,当前国内房价之所以不断高涨,正是与国内那些“主流”经济学家的推波助澜分不开的:他们往往热衷于从供求平衡来为不断高涨的房价进行辩护,并基于市场原教旨主义而崇尚以市场机制来解决住房问题。

当然,国内经济学家之所以采取这种分析方式,推崇这种政策主张,也是与新古典经济学所内在的自然主义思维密切相关。正是基于自然主义思维,新古典经济学采取供求或博弈的均衡分析方法,分析社会制度相对完善且既定下的个人理性行为,从而成为一门解释性和描述性的学说。显然,这种学说割裂了“是什么”的实然分析与“应该是什么的规范分析”,从而无法发现和解决问题;不过,主流经济学家们又不甘心局限于解释这一层面的,而是试图对社会实践施加影响。为此,它采取的基本思路就是,将实证分析与自然主义相结合而形成得伦理自然主义或伦理实证主义,从而不仅可以合理化实证结果,也有助于维护现实制度和既得利益。问题是,存在是否一定合理?如果存在就是合理的话,显然也就没有社会科学研究者存在的需要;相反,如果存在的并非就是合理的,那么就应该探究何谓合理的。而合理性的理解在于这种存在是否能够提高人类社会的福祉,是否符合人类社会创造这一事物的原初目的,从而要揭示事物的本质。基于这一思路,要对房价现状作正确的理解,就需要探究住房的本质特征。

显然,当前大多数主流经济学家往往都局限于供求来分析房地产价格的现状,而甚少深入到供求背后的一系列社会制度因素,从而也很少去探索改变房价不断上涨这一现状的社会条件;之所以如此,又在于他们采用新古典经济学的理论并在新自由主义的思维下来分析房价问题,也于他们对房地产这一行业的性质之认识有关,同时,也涉及到他们对整个人类的发展之认识。那么,如何认识房价问题的本质特征呢?长期以来,往往流行着两种错误的观点。

一者,住房因具有保值性而被当成投资品,以致CPI就不将房价因素纳入其中;而且,这种观点在当前国内社会尤其流行,大量的理财顾问都会鼓吹买房置业是重要的理财途径。问题是,住房果真是诸如黄金、股票等一样的投资品吗?事实上,住房本身的价值在于使用,而且使用过程中会不断耗损和折旧,从而是一个典型的消费品;特别是,按照我国的现行法律,住宅的使用年限只有50或70年,这更突出了它的消费特性。那么,为什么在当前国内社会住房会被当作黄金那样的投资品来购买、以致出现普遍紧缺和大量闲置并存的情形呢?这也如黄金一样:一方面被富人们大量窖藏,另一方面却由于紧缺而价格高涨。一般地,住房在国内被视为投资品的主要原因有这样几个:一是在国内各类消费品的价格不断升降起伏的情况下,住房价格相对稳定且有上升的趋势;二是关于国内财富大量集中在少数人手中,他们又寻找不到其他多元化的投资途径;三是国内一系列法制助长了这种投资或投机现象,包括土地的拍卖制度、住房的售卖制度、购房的贷款制度以及房地产的税收制度等等。实际上,在美国等西方国家,住房相对收入来说非常便宜,为什么那些富豪们没有垄断购买房地产以囤积牟利呢?关键在于,这些国家存在一系列的法律来弱化这种消费品被当作投资品的倾向。而且,为什么政府不对黄金等物品被用作投资进行限制,而要限制对住房的限制呢?关键,住房大量被投机或投资后就会影响人们的基本生活,它是人们的基本消费品。

我们知道,衣食住行本身就是人类的基本需求,从而往往被视为现代社会的个人基本权利,因而现代政府往往会努力加以保障。一方面,现代政府存在的一个基本基础就是要保障人们基本生存的维持,这是衣食的需求;因此,当衣食遇到紧缺的时候,绝大多数现代政府都会进行干涉甚至管制以保障绝大多数人的基本需求,国家法律也会对基本消费品的囤积现象进行遏制和打击以保障社会秩序的稳定。事实上,在出现粮食危机和爆发战争的年代,几乎所有的政府都会努力取缔粮食的囤积居奇行为,所以,美国的罗斯福政府会实行新政,蒋介石政府也会派督导团到上海等经济重镇打“虎”。另一方面,现代政府存在的另一基本基础就是要保障社会基本交通的通畅,这是行的需求;因此,绝大多数政府都会努力完善城市的基本公共交通,即是由私人投资的交通在使用上也会受到政府的监管和限制。事实上,尽管在美国内战时期成为了铁路巨头的范德比尔为了收购纽约市中心可以切断了他所拥有的铁路和纽约市场中心的联系,并以“难道我不能对我自己的东西做我想做的事?”来回应公众的抗议;但是,在现代社会中,这种损害社会基本需求的“财产权利”已经越来越得不到大众的认可,从而也日益受到法律的限制。不幸的是,当前国内社会却将住房当成可以被随意占用和使用的投资品,因而当社会大众对住房问题日益滋生出越来越强烈的不满和愤恨之时,一些地产大佬如任志强之徒可以“理直气壮”地公开鼓吹对房地产的“倒卖”;而且,各地政府还往往充耳不闻甚至还在为虎作伥,一些经济学家更是为之提供“存在即合理”的理论支持。

二者,住房因具有争夺性和排他性而往往被视为私人物品,以致住房供给往往被视为属于私人品范畴;相应地,现代国家基本上是实行由市场来加以调节的政策,在当前国内更是如此。问题是,住房果真仅仅是私人品吗?事实上,加尔布雷思很早就曾敏锐地指出,住房问题与教育问题等并没有多大区别,他写道:“美国住宅业的能力或者效率可能远远低于那些贫民窟大部分已经消失、最低清洁和舒适标准高于美国的国家——斯堪的纳维亚国家、荷兰或英国(的大部分)。正如这些国家的经验所表明和我们所了解的那样,住宅也只有与大量复杂、成本昂贵的公共服务结合在一起才能够运行良好。这些公共服务包括开发前的地块采购和清理、良好的周边环境和城市规划、有效并执行良好的小区规划、给予住宅营造业者和业主的各种融资和其他帮助、为这个因其性质而科研力量不足的行业提供的政府资助的研究和建筑设计服务,以及面向低收入家庭的政府直接投资或资助的公共住宅。住宅质量并非取决于住宅业本身,而是取决于对相关和支持部门的投资”。[1]既然教育作为公共品已成为社会的共识,它的提供主要不是通过市场交易;住房这种商品也不能完全经由市场交易,相反,它具有非常强的公共品特性。其实,由于资源的丰富,美国社会的公民要比其他社会的公民资源分配的初始起点上更为平均或平等,但为什么在短短的200多年时间内,住宅问题似乎比西欧、北欧国家还更为严重呢?其关键就在于,由新教徒构成的美国社会更加崇尚市场竞争,从而更热衷于把住房问题推给市场来解决。

我们知道,既然住房和教育和投票等都属于个人基本权利,那么,社会的发展首先就要尽可能地满足所有人民的此类需求;即使现实情形还没有满有所有人住居的条件,但当政者也必须有这种理念。事实上,只有坚持这种理念,人类社会才能不断接近“住者有其屋”的理想;否则,如果因为条件的不满足而放弃这种责任,或者将住房需求完全交付市场来配置,那么,必然会离“住者有其屋”这一理想越来越远。而且,尽管长期以来住房问题都没有被纳入个人基本权利范畴,但随着社会的进步,这种基本权利也越来越得到重视。事实上,个人基本权利本身就是随着社会的发展而在不断扩展,人们的应得权利也应该与社会的财富增长同向乃至同比例发展,以致在现代国家中免予匮乏和保障安全已经逐渐包含在基本人权的范畴之内;因此,就像人的生存权等权利一样,获得住房本身也已经越来越成为人类的基本权利,因为要生存必须有栖身之地。譬如,联合国文件《人权普遍宣言》第25条就写道:“人人有权享有适于他自己和他家庭健康与福利的生活标准,包括食品、衣着、住房、医疗、必要的社会服务以及在失业、疾病、残疾、年老或者其他自己无法控制的环境中缺乏生计情况下享有保障的权利”。这里我们也可以作一比较:尽管自启蒙运动始西方社会就把财产权视为人类最基本的权利,保障私有财产也成为社会稳定和发展的基本要求,但财产本身也并非属于绝对的私人领域;相反,随着社会的发展以及对人权认知的提高,免于匮乏和保障安全的自由却变得越来越重要:使所有社会成员都能够免受贫困所苦而享受合理的生活水准越来越成为现代社会所崇尚的价值。正因如此,尽管“私有财产神圣不可侵犯”曾经是维护人权的基本口号,但随着人们对人类基本权利认知的深入,对财产所征收的税率却在不断提高;显然,如按以前的眼光看,那些高额的所得税和遗赠税与(部分)没收委实相差不多。

当前,住房问题之所以成了社会大众最关心的问题,并成为影响当前社会经济发展的主要问题,关键也正是在于对住房问题的本质缺乏了解,住房被等同于一般消费品而被过度市场化了。其实,尽管现代主流经济学认为在市场机制的作用下,资源可以获得最有效的利用,这是科斯中性定理所表达的;但是,在人类社会中,每个人的效用本来就是不同的,出价高的人仅仅是那些具有高度需求的人,而不意味着它能够使同样的资源创造出最大的收益。其实,维塞尔很早就区分交换价值和使用价值:使用价值单纯地决定于效用,而交换价值还决定于购买力,是衡量效用和购买力的结合;并且指出,“在商业界里,只要社会的财物供应还掌握在那些想要从中牟利并为自己的服务取得报酬的企业家手里,成为最高原则的就是交换价值而不是效用”,因而“生产出来的不是那些可能有最大效用的东西,而是人们需要付出最高价钱的东西;财富上的差别愈大,生产上的矛盾也愈显著。它给浪荡公子和饕餮之徒提供奢侈品,而对贫苦不幸的人的需要却充耳不闻”。[2]正因如此,尽管土地资源是非常有限的,但它为不同的人所占有往往会导向不同的用途:贫穷者将会盖经济适用房,而富裕者则可能用来盖豪宅、建车库或围花园;显然,尽管作为基本生活品的住房主要是弱势者的需求,但一旦土地集中在少数富人手中,这种需求就难以得到满足了。特别是,纯粹市场行为绝对不会为扩大社会效用而生产,而是生产那些更具收益的产品;正是由于土地资源分配的极端不平衡,国内一些房地产大鳄就公开宣扬,他们只盖富人住的豪宅,也应该只有富裕者才能买得起房。

可见,尽管流行本观点往往将住房视为一般的私人物品,并主张应由市场来调节供求,但实际上,这种观点显然存在偏误。一者,就住房的物品属性而言,住房本身是现代社会中个体生存的基本生活必需品,具有公共品的特性,从而不能简单地放任市场机制来加以配置,市场机制调节的只是那些奢侈性的部分住房需求;二者,就住房的权利认识而言,个人基本权利随社会的发展而扩展,与社会的财富增长应同向乃至同比例发展,如免予匮乏和保障安全已属于基本人权范畴,获得住房越来越成为人类的基本权利。不幸的是,随着现代生产力的高度发展,人类社会的物质需求不断获得满足;与此形成鲜明对照的是,在当前绝大多数国家中,广大的普通大众尽管辛勤劳作了一生,但最后却连稳定的安栖之所这样一个基本要求都往往无法满足,这是为什么呢?显然,这就意味着我们的相关政策出了问题。当然,作为社会必需品的住房首先是弱势者的需求,他们在产生需求之后就要推动制度性变迁;但是,由于他们是弱势者而不具有这种主导制度变迁的力量,因而制度变迁往往又是那些所谓的精英阶层(知识精英或官僚精英)来主动供给的。显然,精英阶层要替代那些真正的需求主体来进行制度供给,就必须对人们的需求有切实的认识。就当前而言,普通社会大众的住房权利如果得不到基本的保障,那么就不仅影响个人生活,更会影响社会稳定;例如,广州市市长张广宁就说,“住房不仅是经济问题,更是一个政治问题”。事实上,尽管市场体制是欧美住房配置的主要手段,但市场体制却未能满足社会的最低标准,也未能产生有效率的住房数量;因此,欧美各国以及各级政府都试图通过一系列公共政策来对住房进行干预,都将“保证每个家庭在自己财力范围内拥有一个体面的家”作为基本目标。

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